La ley 'estrella' de Ayuso para convertir oficinas en casas 'baratas', a examen: 1.525 pisos en 6 meses y críticas a pueblos

Así se desprende del balance realizado por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA). La organización ensalza una medida, a su juicio, "eficaz y disruptiva", pero advierte: "El alcance real de la Ley 3/2024 podría haber sido muy superior de no mediar diversas barreras normativas y económicas".

El Gobierno regional prometió la medida a principios de 2024. Lo que permite es cambiar el uso de un solar o un edificio mediante una licencia y no mediante la figura del plan especial. Todo ello para liberar suelo residencial y acortar tiempos para levantar hogares sujetos a alguna protección pública (VPP) en régimen de alquiler.

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La herramienta se aprobó el pasado verano en forma de ley. La Comunidad dio cuatro meses a los ayuntamientos que decidieran si querían aplicarla o no en sus respectivos términos municipales.

Según recuerda ASPRIMA, la medida entró en vigor en noviembre de 2024. Los datos recabados entre sus asociados le permite concluir que se han solicitado ya ocho licencias -siete en Madrid y una en Arroyomolinos- que suponen la puesta en el mercado de 1.525 viviendas asequibles en alquiler.

Además, la cifra de proyectos listos para iniciar trámites alcanza otras 1.350 viviendas repartidas en ocho futuras licencias, lo que elevaría el total a casi 2.900 viviendas licenciadas en el primer año de aplicación de la norma, detalla el colectivo de promotores.

"Las previsiones a medio y largo plazo elevan esa cifra a otras 4.000 viviendas adicionales, lo que podría suponer cerca de 7.000 nuevas unidades incorporadas al mercado de alquiler asequible mediante la conversión de oficinas", agrega ASPRIMA.

Cuando la Comunidad de Madrid publicitó su nueva herramienta, cifró en 1,8 millones los metros cuadrados de locales potenciales para ser transformados en hasta 20.000 nuevos pisos.

Cabe recordar que se trata de un mecanismo temporal: los interesados en cambiar el uso de un edificio tienen dos años para solicitar la licencia y tres años como máximo para terminar las obras.

Contra los "obstáculos normativos"

ASPRIMA asegura que al menos 2.500 viviendas que podrían haberse generado gracias a esta normativa "no han prosperado debido a la negativa de algunos ayuntamientos a aplicar la norma o a las limitaciones impuestas en su aplicación".

"Casos como los de Las Rozas, Colmenar Viejo, Rivas o Alcorcón, que no se han acogido a la ley, han supuesto la pérdida de unas 850 viviendas", lamenta.

"En Madrid, Alcobendas o Boadilla del Monte, las restricciones han excluido zonas clave como las reguladas por las normas zonales 9.3 y 9.5, el ámbito de Talayuela o la carretera de Irún en Alcobendas. A esto se suman desarrollos en Tres Cantos, Móstoles y Leganés, donde existen dudas sobre la demanda efectiva debido a la ubicación en áreas industriales", recuerda la asociación.

En Madrid capital, por ejemplo, el Ayuntamiento de José Luis Martínez-Almeida abrazó el mecanismo, aunque alegó en el 81,25% del articulado antes de aprobarlo en el pleno de octubre.

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En concreto, el Área municipal de Urbanismo estimó que la medida podría materializarse en hasta 20.000 hogares en la ciudad a medida que avanzasen los nuevos desarrollos. Precisamente, el Grupo Municipal Socialista sostiene una tesis contraria a la de ASPRIMA. Hace unos meses, el PSOE aseguró que la adaptación que el Ayuntamiento había hecho de la ley regional extiende el mecanismo para suelos de 'uso global residencial', abriendo el abanico de opciones y generando "inseguridad jurídica".

A finales de septiembre de 2024, el delegado del Área de Urbanismo defendió su utilidad: "Lo que tenga que ver con una flexibilización de usos, con la agilización de trámites burocráticos y con generar una mayor oferta de suelo es bueno para la ciudad y, en este caso, esta ley así lo hace".

ASPRIMA pide "alinear criterios"

Por otro lado, ASPRIMA ha detectado que la entrada en vigor de la ley "ha derivado en un encarecimiento acelerado del suelo terciario, dificultando la viabilidad económica de muchos desarrollos".

"Esta inflación en los precios, unida a la falta de seguridad jurídica y criterios homogéneos por parte de algunos ayuntamientos, está limitando el despliegue de una norma que, en esencia, representa una herramienta eficaz para afrontar la creciente demanda de vivienda en alquiler asequible", agregan los promotores en ese sentido.

Con todo, ASPRIMA propone "alinear los criterios municipales, racionalizar los costes del suelo terciario y extender las medidas de incentivo a todo el parque de vivienda protegida en alquiler" para que la Ley 3/2024 se consolide como una "herramienta clave en la estrategia regional de vivienda asequible".